Teori Lokasi Kawasan Perumahan

Luhst (1997) menyebutkan bahwa kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan, keamanan dari suatu rumah tinggal sangat ditentukan oleh lokasinya, dalam arti daya tarik dari suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu lingkungan dan aksesibilitas.

Lingkungan oleh Luhst didefenisikan sebagai suatu wilayah yang secara geografis dibatasi dengan batas nyata, dan  biasanya dihuni oleh kelompok penduduk. Lingkungan mengandung unsur-unsur fisik dan sosial yang menimbulkan kegiatan dan kesibukan dalam kehidupan sehari-hari. Unsur-unsur tersebut berupa gedung-gedung sekolah, bangunan pertokoan, pasar, daerah terbuka untuk rekreasi, jalan mobil dan sebagainya.

Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan akan memperoleh kemudahan dalam pencapaiannya dari berbagai pusat kegiatan seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, jasa pelayanan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintahan, jasa profesional dan bahkan merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Penilaian dari aksesibilitas bisa berupa jarak dari Central Business Distrik atau CBD, kemudahan mendapat pelayanan dari transportasi umum yang menuju lokasi bersangkutan atau bisa juga dilihat dari lebar jalan yaitu semakin sempit lebar jalan suatu lahan, maka berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.  

Pertimbangan lain yang sangat menentukan pemilihan lokasi perumahan adalah nilai tanah, seperti diungkapkan oleh Richard M Hurds dalam Haikal Ali (1996) dengan teori Bid-rent yang menyatakan bahwa nilai lahan sangat tergantung pada kemauan dan kemampuan untuk membayar karena faktor ekonomi dan keinginan tinggal di lokasi dan kedekatan.

Teori ini muncul karena semakin mahalnya harga lahan di perkotaan, untuk mendapatkan harga lahan yang murah maka penduduk bergerak kearah pinggiran kota.  Dengan kata lain seamakin jauh lokasinya dari pusat kota, semakin menurun permintaan akan tanah. Dan apabila tanah banyak, maka sewa yang ditawarkan orang untuk membayar tanah per meter bujur sangkarnya menurun mengikuti jaraknya dari pusat kota. Dengan demikian tanah dipinggiran luar kota, persaingannya berkurang dan harga yang ditawarkan untuk tanah perumahan lebih tinggi harganya dibandingkan tanah tersebut ditawarkan untuk pendirian toko, karena tanah dipinggiran kota lebih banyak diperuntukan bagi perumahan.

Berry dan Harton dalam Nasucha (1995) menjelaskan hubungan antara harga tanah dengan pencapaian atau aksesibilitas yang diukur dengan jarak dari pusat kota. Pencapaian atau akses akan semakin menurun secara bertahap kesemua arah dari pusat kota, sehingga harga tanah akan semakin berkurang seiring dengan makin jauhnya lokasi tersebut terhadap pusat kota. Tanah yang berada di sepanjang jalan utama harga sewanya akan lebih tinggi dibandingkan dengan harga sewa tanah yang tidak berada di jalan utama.

Hubungan Sewa Tanah dengan Tata Guna Lahan (Berry dan Harton)

Goodall (1972) menyebutkan bahwa beberapa pertimbangan yang dilakukan oleh suatu keluarga dalam memilih sebuah rumah yaitu :

a)    suasana kehidupan di lingkungan

b)    lokasi perumahan

c)    keadaan fisik rumah

d)    kelengkapan fasilitas rumah

e)    nilai prestisius

f)     harga rumah

g)    pendapatan keluarga

Suharsono (Wonosuprojo dkk, 1995) mengemukakan yang perlu diperhatikan dalam menentukan lokasi permukiman dari sudut geomorfologi adalah :

a)    relief, meliputi kemiringan dan besar sudut lereng,

b)    tanah, meliputi daya dukung tanah dan tekstur,

c)    proses geomorfologi, meliputi tingkat erosi, kenampakan gerakan masa kedalam saluran dan kerapatan  aliran.

d)    batuan, meliputi tingkat kelapukan batuan dan kekuatan batuan,

e)    hidrologi, meliputi kedalaman air tanah pada sumur gali,

f)     klimatologi, meliputi curah hujan, suhu udara, kelembaban udara relatif, kecepatan dan arah mata angin,

g)    penggunaan lahan,

h)    jaringanan jalan dan jembatan, saluran pembuangan limbah, dan drainase,

i)      kependudukan dan sosial ekonomi.

Prayogo Mirhard (Wonosuprojo dkk, 1993) membahas tentang pengadaan perumahan bagi berbagai tingkat pendapatan dan penentuan lokasi permukiman yang baik perlu memperhatikan hal-hal sebagai berikut :

a)    Aspek Teknis Pelaksanaan

1)    Mudah mengerjakannya dalam arti tidak banyak pekerjaan gali dan urug, pembongkaran tonggak kayu, dan sebagainya.

2)    Bukan daerah banjir, gempa, angin ribut, perayapan

3)    Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti

4)    Kondisi tanah baik, sehingga konstruksi bangunan direncanakan semurah mungkin

5)    Mudah mendapat air bersih, listrik, pembuangan air limbah/ kotoran/ hujan

6)    Mudah mendapat bahan bangunan

7)    Mudah mendapat tenaga kerja

b)    Aspek Tata Guna Tanah

1)    Tanah secara ekonomis lebih sukar dikembangkan secara produktif

2)    Tidak merusak lingkungan yang telah ada, bahkan kalau dapat memperbaikinya

3)    Sejauh mungkin mempertahankan fungsi sebagai reservoir air tanah,dan penampung air hujan.

c)    Aspek Kesehatan

1)    Lokasi sebaiknya jauh dari lokasi pabrik yang dapat mendatangkan polusi

2)    Lokasi sebaiknya tidak terlalu terganggu kebisingan

3)    Lokasi sebaiknya dipilih yang mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah, puskesmas dan lainnya untuk kepentingan keluarga

4)    Lokasi sebaiknya mudah dicapai dari tempat kerja penghuni

d)    Aspek Politik Ekonomis

1)    Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat sekitarnya

2)    Dapat merupakan suatu contoh bagi masyarakat disekitarnya untuk membangun rumah dan lingkungan yang sehat

3)    Mudah menjualnya karena lokasinya disukai oleh calon pembeli dan mendapat keuntungan yang wajar.

Dasra (1995) mengatakan bahwa faktor-faktor dominan dalam penentuan lokasi perumahan adalah :

a)    Arah perkembangan kota, dengan faktor penentu adalah keadaan fisik kota (seperti adanya sungai, topografi tanak dsb)

b)    Ketersediaan lahan dan harga tanah

Tersedianya lahan yang belum terbangun, semakin mahal harga tanah maka biaya unit satuan perumahan akan semakin tinggi.

c)    Kondisi sosial budaya

Kecenderungan perkembangan penduduk (kepadatan, jumlah dan pertumbuhan penduduk) menentukan kebutuhan akan rumah.

d)    Aksesibilitas

Tersedianya sarana transportasi, baik skala lokal maupun regional.

e)    Transportasi dan utilitas

Tersedianya pola jaringan jalan, jariingan listrik, jaringan telepon, jaringan drainase serta jaringan air bersih.

Koestoer (1997) lebih menekankan pada faktor aksesibilitas sebagai pengaruh utama dalam memilih lokasi tempat tinggal yaitu kemudahan transportasi dan kedekatan jarak. Koestoer berpendapat bahwa terdapat hubungan yang sangat erat antara ketersediaan angkutan umum lokal dengan pertumbuhan lokasi tempat tinggal, adanya pelayanan angkutan umum menyebabkan kemudahan dalam mencapai lokasi tempat tinggal yang berada di daerah pinggiran kota, sehingga semakin baik pelayanan transportasi akan mempengaruhi pertumbuhan suatu lingkungan permukiman.

Yeri (2004) mengatakan faktor lokasi menjadi pertimbangan penting dalam pemilihan perumahan. Faktor lain yang dipertimbangkan oleh konsumen adalah aspek lingkungan, fisik rumah, fungsi rumah dan kedekatan dengan berbagai fasilitas perkotaan lainnya. Selain itu kondisi lingkungan yang asri, udara segar, ketersediaan air bersih, kenyamanan dan kondisi lingkungan yang aman akan menajdi pertimbangan konsumen.

Daftar Pustaka:

Asteriani, Febby (2005). “Analisis Peringkat Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Ruko Dari Sudut Pandang Pengguna dan Pengembang Ruko Di Kota Pekanbaru”. Tesis S-2 MPKD, UGM, Yogyakarta.

Haikal Ali,(1996). “Kajian Kebijaksanaan Pemerintah Kota Administratif Klaten Dalam Penentuan Lokasi Perumahan”. Tesis S-2 MPKD, UGM, Yogyakarta.

Nasucha,Chaizi.(1995). Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan Atas Tanah. Kesaint Blanc, Jakarta.

Koestoer, (2001). Tapak Keruangan Perkotaan. UI Press, Jakarta.

Luhst,K.M.,(1997). Real Estate Valuation. Principles Aplication, USA.

Worosuprojo, S. Risyanto, B R., Budi, S., (1993). “Kesesuaian Lahan Untuk Pemukiman di Kecamatan Galur dan Kecamatan Lendah di Dati II Kulon Progo Propinsi DIY”. Fakultas Geografi, UGM, Yogyakarta.

Yeri, Ehwan, (2004). “Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Perumahan Di Kota Bandar Lampung”.   Tesis S-2 MPKD, UGM, Yogyakarta.

Read More

Teori Lokasi Kegiatan Perdagangan

Menurut Cristaller dalam Zulkarnain (1933), sistem perdagangan ditentukan oleh permukiman dan transportasi. Asumsi yang digunakan adalah:

a)    Budaya dan tempat seragam

b)    Area tidak terbatas

c)    Aksesibilitasnya sama

d)    Permintaan sama

Johnson (1975) menyebutkan bahwa daerah cenderung mempunyai pengaruh pasar sendiri, terutama jika daerah tersebut merupakan tanah datar, luasnya pengaruh radius dapat dibatasi oleh hambatan alam, sarana transportasi yang mendukung daerah itu. Hambatan dalam pencapaian bisa disebabkan oleh struktur ruang yang kurang baik, sulitnya untuk mencapai lokasi, jalan-jalan masih becek pada musim  hujan dan berdebu pada musim kemarau serta belum adanya jalur kendaraan.

Menurut Robinson (1974), enam kriteria yang dilihat  dari ilmu geografi yang berpengaruh dalam pemilihan lokasi adalah :

a)    Bahan mentah

b)    Sumber Daya tenaga (power resource)

c)    Suplai tenaga kerja

d)    Suplai air

e)    Pemasaran

f)     Fasilitas Transportasi

Sin (1982) mengemukakan bahwa faktor pengaruh yang membagi kawasan perdagangan pusat kota dipengaruhi oleh aksesibilitas dan keterkaitan spasial.

Morill (1982) menyebutkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi lokasi kegiatan perdagangan adalah :

a)    Spasial atau geografis, yang berkaitan dengan karakteristik seperti ruang, jarak, aksesibilitas, ukuran, bentuk, aglomerasi dan posisi relatif lokasi dalam keseluruhan.

b)    Faktor-faktor lainnya yaitu ekonomi, politik, budaya sehingga saling berpengaruh antara faktor spasial dan aspasial. Selain itu juga perlu diperhatikan konsumen.

Analisa Wiliam Alonso (1964) yang didasarkan pada konsep sewa ekonomi (Economic Rent) atau sewa lokasi (Location Rent ) menyebutkan bahwa: 

a)    Kota hanya mempunyai satu pusat (one centre / CBD)

b)    Kota terletak pada daerah yang datar/dataran (Flat feature less plant)

c)    Ongkos transportasi sesuai dengan jarak untuk ditempuh ke segala arah, biaya transportasi menuju ke pusat kota meningkat apabila jaraknya makin jauh dari pusat kota. CBD dianggap sebagai daerah yang mempunyai derajat dan ketergantungan yang paling tinggi, makin kearah luar makin rendah derajad aksesibilitasnya.

d)    Setiap jengkal lahan akan dijual kepada penawar tertinggi. Hal ini berarti bahwa semua fihak mempunyai kesempatan sama untuk memperoleh lahan, tidak untuk memonopoli dalam "land market" baik ditinjau dari pembeli maupun penjual. Disamping itu tidak ada pula campur tangan pemerintah (government intervention) dalam ekonomi pasar, tidak ada pembatasan-pembatasan dalam kaitannya dengan " land use zoning" atau standar polusi lingkungan dan jenisnya "free market competition" berjalan baik.

Rondinelli (1985) berpendapat bahwa dalam interaksi ekonomi keterkaitan integrasi spasial yang sangat penting adalah adanya jaringan pasar melalui pelayanan komoditi, bahan baku yang berinteraksi antara pusat perdagangan dengan permukiman. Karena kota lebih banyak berfungsi sebagai tempat pemasaran (market town) maka kota merupakan penghubung utama bagi masyarakat kota dan masyarakat hinterland dalam menerima serta melayani sistem pasar produksi hinterlandnya atau sebaliknya. Pada umumnya jika ada aksesibilitas bagi pembeli maupun pedagang, maka pasar yang diciptakan oleh adanya aktifitas perekonomian akan berkembang karena dibutuhkan oleh masyarakat.

Pada umumnya masyarakat suatu kota (kecil atau besar) akan berbelanja ditempat yang terekat jika barang yang diinginkan masih ditawarkan. Barang-barang tersebut lebih banyak bersifat untuk konsumen sehari-hari yang bisa dibeli tanpa harus banyak melakukan pertimbangan. Disisi lain pedagang tidak akan menjual barangnya pada pusat-pusat yang kecil jika barang tersebut  tidak banyak diminati oleh masyarakat atau jika masyarakat harus mempertimbangkan dengan lebih teliti barang yang akan dibelinya (Christaller dalam Harstorn, 1992).

Diana (2003) menyatakan bahwa faktor-faktor penentu berkembangnya lokasi perdagangan meliputi :

1)    Jumlah penduduk pendukung

Setiap jenis fasilitas perdagangan eceran mempunyai jumlah ambang batas penduduk atau pasar yang menjadi persyaratan dapat berkembangnya kegiatan. Jumlah penduduk pendukung dapat diketahui dari luas daerah pelayanan tetapi luas daerah layanan tidak dapat ditentukan sendiri karena faktor ini bergantung pada faktor fisik yang mempengaruhi daya tarik suatu fasilitas perdagangan.

2)    Aksesibilitas

Aksesibilitas berkaitan dengan kemudahan pencapaian suatu lokasi melalui kendaraan umum dan pribadi serta pedestrian. Untuk fasilitas perdagangan kemudahan pencapaian lokasi, kelancaran lalu lintas dan kelengkapan fasilitas parkir merupakan syarat penentuan lokasi dan kesuksesan kegaiatan perdagangan.

3)    Keterkaitan spasial

Pada kegiatan perdagangan yang bersifat generative, analisa ambang batas penduduk dan pasar menjadi halyang penting sedangkan pada lokasi perdagangan yang bersifat suscipient, analisa kaitan spasial dari kegiatan merupakan hal yang penting.

4)    Jarak

Kecenderungan pembeli untuk berbelanja pada pusat yang dominan, namun menyukai tempat yang dekat maka faktor jarak merupakan pertimbangan penting untuk melihat kemungkinan perkembangan suatu lokasi terutama pusat perdagangan sekunder yang menunjukkan trade off antara besarnya daya tarik pusat dan jarak antara pusat.

5)    Kelengkapan fasilitas perdagangan.

Kelengkapan fasilitas perdagangan menjadi faktor penentu pemilihan lokasi berbelanja konsumen. Konsumen berbelanja barang-barang tahan lama yang tidak dibeli secara tidak teratur seperti pakaian, alat-alat elektronik pada tempat perdagangan yang memiliki banyak pilihan barang yang dapat diperbandingkan. Oleh karena itu pembeli cenderung untuk berbelanja barang-barang tahan lama pada pusat perdagangan yang lebih lengkap, tetapi untuk kebutuhan standar sehari-hari seperti bahan makanan, para konsumen cenderung masih mempertimbangkan jarak yang dekat kalau terdapat fasilitas yang memadai.

Ratcliffe (1974) mengemukakan aksesibilitas adalah kemudahan suatu tempat untuk dijangkau dan karakteristik spasial merupakan karakteristik lokasi perdagangan atas lokasi yang bersifat generative yaitu lokasi kegiatan perdagangan yang menarik konsumen dari kawasan sekitar dan lokasi perdagangan yang bersifat suscipient yaitu lokasi kegiatan perdagangan yang mengambil keuntungan dari kegiatan lain disekitarnya. Pada kegiatan perdagangan yang bersifat generative, analisa ambang batas penduduk dan pasar menjadi hal yang penting sedangkan pada lokasi perdagangan yang bersifat suscipient, analisa kaitan spasial dari kegiatan merupakan hal yang penting.

Kedua ciri ini pada kenyataannya sulit untuk dipisahkan, suatu pusat perdagangan cenderung berkembang pada pertengahan jalur antara permukiman dengan pusat lain, dengan kata lain, suatu kegiatan perdagangan cenderung berkembang pada suatu lokasi yang mengintersepsi arus pembeli yang menuju pusat yang lain (Nelson dalam Hamdi Nur, 1996).

Nugraha dkk (2000) mengemukakan bahwa lokasi merupakan salah satu faktor penentu yang mempengaruhi karakter ruko dari sudut pandang pengembang selain faktor keuangan, pasar, fisik. sedangkan yang paling menentukan dari sudut pandang pengguna adalah faktor price dan product.   Dalam penelitiannya, untuk pihak pengembang diamati melalui faktor-faktor karakteristik ruko (Fisik, lokasi, peraturan, pasar dan keuangan) sedangkan untuk pihak pengguna diamati melalui "Empat -P" Koetler yaitu Product, Price, Place dan Promotion. Dari hasil penelitian ini, dapat disimpulkan bahwa lokasi merupakan faktor yang menentukan nilai suatu ruko  baik dari sudut pandang pengembang maupun sudut pandang pengguna.

Daftar Pustaka:

Asteriani, Febby (2005). “Analisis Peringkat Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Ruko Dari Sudut Pandang Pengguna dan Pengembang Ruko Di Kota Pekanbaru”. Tesis S-2 MPKD, UGM, Yogyakarta.

Hamdi Nur,(1996). “Kajian Lokasi Perdagangan Eceran Kota”, Tesis S-2 MPKD, UGM, Yogyakarta.

Johnson,E.A.J.,(1975). The Organization of Space in Developing Tries. Harvard University Press, London.

Morril, Richard L.,(1982). The Spatial Organization of Society. Wadsworth Publishing Company, California.

Nugraha, dkk, (2000). Jurnal Teknik Sipil FTSP Universitas Kristen Petra, Surabaya.

Sim, Duncan., (1982). Change in The City Center. Gower House, Hampsire.

Zulkarnain, (2003). “Perkembangan dan Sebaran Spasial Ruko di Kabupaten Sintang Kalimantan Barat”. Tesis S-2 MPKD, UGM, Yogyakarta.

Read More

Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan

Pengertian dan Fungsi  Rumah:

Menurut John F.C. Turner (1976:151), rumah memiliki dua arti, yaitu sebagai kata benda (produk/komoditi) dan sebagai kata kerja (proses/aktivitas). Rumah sebagai kata benda menunjukan bahwa tempat tinggal (rumah dan lahan) sebagai suatu bentuk hasil produksi atau komoditi, sedangkan sebagai kata kerja menunjukan suatu proses dan akttifitas manusia yang terjadi dalam pembangunan maupun selama proses menghuninya.

Pengertian rumah sebagai produk atau komoditi lebih diarahkan pada kriteria pengukuran standar-standar fisik rumah  sedangkan dalam pengertian rumah sebagai proses aktivitas kriteria pengukurannya adalah faktor kepuasan.

Kemudian Turner (1976, 212-213), juga mengidentifikasikan tiga fungsi utama rumah sebagai tempat bermukim, yaitu :

a)      Rumah sebagai penunjang identitas keluarga, yang diwujudkan pada kualitas hunian atau perlindungan yang diberikan oleh rumah (the quality of shelter provide by housing). Kebutuhan akan tempat tinggal dimaksudkan agar penghuni dapat memiliki tempat berlindung/berteduh agar terlindung dari iklim setempat.

b)      Rumah sebagai penunjang kesempatan (opportunity) keluarga untuk berkembang dalam kehidupan sosial, budaya dan ekonomi atau fungsi pengaman keluarga. Fungsi ini diwujudkan dalam lokasi tempat rumah itu didirikan. Kebutuhan berupa akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke tempat kerja guna mendapatkan sumber penghasilan.

c)       Rumah sebagai penunjang rasa aman dalam arti terjaminnya keadaan keluarga di masa depan setelah mendapatkan rumah. Jaminan keamanan atas lingkungan perumahan yang ditempati serta jaminan berupa kepemilikan rumah dan lahan (the form of tenure).

Fungsi ketiganya berbeda sesuai dengan tingkat penghasilan, bagi golongan berpenghasilan tinggi atau menengah keatas faktor identity menjadi tuntutan utama, sedangkan pada masyarakat golongan menengah faktor security yang diprioritaskan, pada golongan berpenghasilan rendah atau menengah kebawah faktor opportunity merupakan yang terpenting.

Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic need) manusia, sesudah pangan dan sandang. (Budihardjo, 1994:57) menguraikan tingkat intensitas dan arti penting dari kebutuhan manusia terhadap rumah berdasarkan hirarki kebutuhan dari Maslow, dimulai dari yang terbawah sebagai berikut :

a)      Rumah memberikan perlindungan terhadap gangguan alam dan binatang, berfungsi sebagai tempat istirahat, tidur, dan pemenuhan fungsi badani.

b)      Rumah harus bisa menciptakan rasa aman, sebagai tempat menjalankan kegiatan ritual, penyimpanan harta milik yang berharga, menjamin hak pribadi.

c)       Rumah memberikan peluang untuk interaksi dan aktivitas komunikasi yang akrab dengan lingkungan sekitar : teman, tetangga, keluarga.

d)      Rumah memberikan peluang untuk tumbuhnya harga diri, yang disebut Pedro Arrupe sebagai : “Status Conferring Function”, kesuksesan seseorang tercermin dari rumah dan lingkungan tempat huniannya.

e)      Rumah sebagai aktualisasi diri yang “diejawantahkan” dalam bentuk pewadahan kreativitas dan pemberian makna bagi kehidupan yang pribadi.

Menurut Undang-Undang RI No. 4 tahun 1992, tentang perumahan dan permukiman, arti rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.

Perumahan adalah hal yang langsung menyangkut berbagai aspek kehidupan dan harkat hidup manusia. Beberapa faktor yang berpengaruh pada pembangunan perumahan saat ini adalah : kependudukan, pertanahan, daya beli masyarakat, perkembangan teknologi dan industri jasa konstruksi, kelembagaan, peraturan dan perundang-undangan, swadaya dan swakarsa serta peran serta masyarakat dalam pembangunan perumahan (Yudhohusodo, 1991:85-96).

Faktor perubahan nilai-nilai budaya masyarakat juga sangat berpengaruh pada pembangunan perumahan, hal ini jelas terlihat pada masyarakat perkotaan, karena sifatnya yang dinamis dan pluralistis, masyarakat kota mempunyai ciri budaya yang beraneka ragam.

Dalam membuat keputusan tentang rumah, manusia akan memperhitungkan antara nilai rumah yang ada dengan kebutuhan masing-masing individu, meliputi : prosedur, barang dan pelayanan. Hal yang paling penting adalah tentang lokasi dan akses kepada masyarakat dan tempat-tempat lain, biaya sewa dan kemudahan untuk dipindah tangankan, serta privasi dan kenyamanan (Turner, 1976 : 64).

Kriteria Pembangunan Perumahan

Berdasarkan  petunjuk Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Departemen Pekerjaan Umum tahun 1997,  suatu kawasan perumahan selayaknya memenuhi persyaratan dasar untuk pengembangan kota, yakni :

a)      Aksesibilitas, yakni kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan perumahan dalam bentuk jalan dan transportasi.

b)      Kompatibilitas, yakni keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang menjadi lingkungannya.

c)       Fleksibilitas, yakni kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.

d)      Ekologi, yakni keterpaduan antara tata kegiatan alam yang mewadahinya.

Sedangkan prasarana dan sarana yang perlu disediakan adalah :

Prasarana	Sarana
Air bersih dan listrik. Pembuangan air hujan dan air kotor (limbah) Jalan lingkungan. Pembuangan sampah	Pendidikan, mulai dari TK, SD, SMP dan SMA Kesehatan, seperti : Balai pengobatan, RS Bersalin (BKIA), Puskesmas, praktek dokter dan apotik. Perniaagaan dan industri. Pemerintahan dan pelayanan umum Kebudayaan dan rekreasi. Peribadatan Olahraga dan taman

Sumber : Dep. PU : Standar-standar Rencana Perkampungan, 1984 dan Pedoman Perencanaan  Lingkungan, 1983.

Identifikasi Faktor dalam  Menentukan Lokasi Perumahan

Perumahan mempunyai fungsi dan peranan yang penting, Rees dalam Yeates dan Garner (1980:291) berpendapat bahwa terdapat tiga elemen yang mempengaruhi keputusan seseorang atau sebuah keluarga dalam menentukan pilihan lokasi tempat tinggal, yaitu:

a)      Posisi keluarga dalam lingkup sosial, mencakup status sosial ekonomi (pendidikan, pekerjaan dan penghasilan).

b)      Lingkup perumahan, mencakup: nilai, kualitas dan tipe rumah.

c)       Lingkup komunitas.

d)      Lingkup fisik atau lokasi rumah.

Hubungan antara perilaku manusia di dalam area perkotaan dengan ruang sosial di perkotaan telah banyak diteliti, sampai saat ini para ahli geografi telah mengidentifikasikan bahwa gaya hidup, status sosial, dan tingkat kehidupan sangat berpengaruh di dalam hubungan antar tingkah laku individu dengan lingkungan spasial. (Golledge & Stimson, 1990:267).

Perpindahan manusia dari satu lokasi ke lokasi lain di perkotaan memegang peranan penting dalam membentuk area sosial perkotaan. Penilaian lokasi perumahan antara individu pasti berbeda, hal ini disebabkan latar belakang tingkat kebutuhan dan kepentingan yang berbeda-beda. (Knox, 1989:171-173).

Pengetahuan tentang lokasi perumahan diperoleh dari interaksi antar individu, setelah berproses, informasi yang diperoleh tersebut akan mempengaruhi pandangan tentang populasi dan pendapat/persepsi tempat tinggalnya. Individu tersebut akan membentuk kelompok yang membentuk variasi kluster. Kluster dari individu-individu yang mempunyai persamaan di dalam ekonomi, sosial dan politik akan mempunyai referensi yang sama tentang lokasi tempat tinggal. Kerangka dari referensi ini merupakan hasil dari beberapa faktor termasuk usia, latar belakang sosial, kepercayaan (agama) dan latar belakang etnis.

Menurut H.R. Koestoer (1997:24), bahwa faktor sosial dan fisik sangat menentukan dalam pilihan terhadap lokasi tempat tinggal. Dalam studi pengambilan keputusan keluarga terhadap pilihan daerah, ditemukan bahwa faktor aksesibilitas merupakan pengaruh utama dalam pemilihan lokasi tempat tinggal, yaitu kemudahan transportasi dan kedekatan jarak. Faktor lain seperti kaitan tali kekeluargaan (kinship), juga turut mempengaruhi pengambilan keputusan pemilihan tempat tinggal.

Sementara itu para ahli geografi mengembangkan model-model tingkah laku rumah tangga dalam memilih lokasi rumahnya, yang diklasifikasikan menjadi dua kategori:

a)      Asumsi pertama adalah pilihan lokasi tempat tinggal dapat dijelaskan di dalam pengertian “trade off” antara biaya transportasi dan harga rumah.

b)      Asumsi kedua adalah model  perilaku makro, aksesibilitas bukan syarat utama tetapi kenyamanan lingkungan, sosial ekonomi, psikologi dan waktu adalah syarat utama untuk memilih lokasi tempat tinggal.

Faktor Karakteristik Keluarga

Analisa mengenai kepuasan terhadap tempat tinggal terpusat pada “kepuasan” sebagai konsekuensi dari karakteristik keluarga, namun hal ini bukan satu-satunya variabel yang memberi efek rasa puas terhadap tempat tinggal, akan tetapi faktor fisik lingkungan juga turut berpengaruh terhadap rasa puas. Faktor-faktor yang menjadi latar belakang rasa puas terhadap tempat tinggal (Morris & Winter, 1978:156-157):

a)      Faktor demografi dan sosial ekonomi, meliputi: tingkat kehidupan, status sosial ekonomi dan struktur keluarga.

b)      Ketidakpuasan terhadap tempat tinggal yang lama.

c)       Pengaruh dari kondisi perumahan.

Hubungan dari ketiga faktor tersebut dapat dilihat pada gambar di bawah ini:

Faktor demografi dan sosial ekonomis dipengaruhi oleh tingkat kehidupan, status sosial dan struktur keluarga, maksudnya adalah semakin tinggi tingkat kehidupan seseorang, dengan sendirinya akan mempengaruhi status sosial ekonominya, sehingga individu tersebut akan melalukan penyesuaian perumahan untuk mencocokan dengan status sosial ekonominya. Penyesuaian ini bisa juga dipengaruhi oleh struktur keluarga maksudnya adalah semakin bertambah anggota keluarga maka individu akan menyesuaikan kondisi  perumahannya.

Penyesuaian juga akan dilakukan apabila individu tersebut merasa tidak puas dengan tempat tinggal yang lama atau bisa juga karena pengaruh dari kondisi disekeliling perumahan.

Faktor Karakteristik Lingkungan

Kualitas lingkungan mencerminkan kualitas hidup manusia yang ada di dalamnya. Menurut Amos Rapoport (1977: 60-61) komponen kualitas lingkungan dapat dibagi menjadi:

a)      Variabel lokasi: jarak ke pusat pelayanan, iklim dan topografi.

b)      Variabel fisik: organisasi ruang yang jelas, udara bersih dan tenang.

c)       Variabel psikologis: kepadatan penduduk dan kemewahan.

d)      Variabel sosial ekonomi: suku, status sosial, tingkat kriminalitas dan sistem pendidikan.

Faktor lokasi rumah yang dekat dengan daerah industri juga menjadi pertimbangan, karena masyarakat lebih menyukai tinggal di daerah yang jauh dari daerah industri.

Selain itu menurut Drabkin (1980:68) ada juga beberapa faktor yang berpengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan, yang secara individu berbeda satu sama lain, yaitu

a)      Aksesibilitas, yang terdiri dari kemudahan transportasi dan jarak ke pusat kota.

b)      Lingkungan, dalam hal ini terdiri dari lingkungan sosial dan fisik seperti kebisingan, polusi dan lingkungan yang nyaman.

c)       Peluang kerja yang tersedia, yaitu kemudahan seseorang dalam mencari pekerjaan untuk kelangsungan hidupnya.

d)      Tingkat pelayanan, lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki pelayanan yang baik dalam hal sarana dan prasarana dan lain-lain. 

Faktor lingkungan yang juga menjadi pertimbangan di dalam memilih lokasi perumahan  menurut (Bourne,1975:205) adalah:

a)      Aksesibilitas ke pusat kota: jalan raya utama, sekolah dan tempat rekreasi.

b)      Karakteristik fisik dan lingkungan permukiman: kondisi jalan, pedestrian, pola jalan dan ketenangan.

c)       Fasilitas dan pelayanan: kualitas dari utilitas, sekolah, polisi dan pemadam kebakaran.

d)      Lingkungan sosial: permukiman bergengsi, komposisi sosial ekonomi, etnis dan demografi.

e)      Karakteristik site rumah: luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar dan biaya pemeliharaan.

Berkaitan dengan pemilihan lokasi, Luhst (1997:128) menyebutkan bahwa kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan, keamanan dari suatu rumah sangat ditentukan oleh lokasinya. Daya tarik dari suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas dan lingkungan. Aksesibilitas merupakan daya tarik ditentukan oleh kemudahan dalam pencapaian ke berbagai pusat kegiatan seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, jasa pelayanan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintahan, jasa profesional dan bahkan merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut.

Perkembangan Kota dan Penentuan Lokasi Perumahan

Perkembangan Kota

Kota adalah kawasan permukiman yang jumlah dan kepadatan penduduk yang relatif tinggi, memiliki luas areal terbatas, pada umumnya bersifat non agraris, tempat sekelompok orang-orang dalam jumlah tertentu dan bertempat tinggal bersama dalam suatu wilayah geografis tertentu, cenderung berpola hubungan rasional, ekonomis dan individualistis (Kamus Tata Ruang, 1997 : 52).

Menurut Budihardjo (1996:11) kota merupakan hasil cipta, karsa dan karya manusia yang paling rumit dan muskil sepanjang sejarah Dari definisi tersebut dapat dipahami bahwa begitu banyak masalah bermunculan silih berganti di perkotaan, akibat pertarungan kepentingan berbagai pihak yang latar belakang visi, misi dan motivasinya berbeda satu sama lain. Kota merupakan suatu permukiman yang relatif besar, padat dan permanen, dengan penduduk yang heterogen kedudukan sosialnya (Daljoeni, 1998 : 28).

Secara teoritis terdapat tiga cara perkembangan kota, (Zahnd, 1994:24) yairu :

a)      Perkembangan horisontal, artinya daerah bertambah sedangkan ketinggian bangunan dan intensitas lahan terbangun (coverage) tetap sama.

b)      Perkembangan vertikal, artinya daerah pembangunan dan kualitas lahan terbangun sama, sedangkan ketinggian bertambah.

c)       Perkembangan interstial, artinya  daerah dan ketinggian bangunan-bangunan rata tetap sama, sedangkan kuantitas lahan terbangun (coverage) bertambah.

Perkembangan kota pada umumnya terdiri dari dua faktor yaitu faktor eksternal dan faktor internal. Faktor eksternal merupakan suatu kekuatan yang terbentuk akibat kedudukan kota dalam kontelasi regional atau wilayah yang lebih luas, sehingga memiliki kemampuan untuk menarik perkembangan dari daerah sekitarnya yang selanjutnya diakomodasikan dalam kekuatan ekonomi kota. Faktor internal adalah kekuatan suatu kota untuk berrkembang dan ditentukan oleh keuntungan geografis, letak, fungsi kota. (Branch, 1996:40).

Daldjoeni (1998:203) juga mengemukakan bahwa proses berekspansinya kota dan berubahnya struktur tata guna lahan sebagian besar disebabkan oleh adanya daya sentrifugal dan data sentripetal pada kota. Yang pertama mendorong gerak ke luar dari penduduk dan berbagai usahanya, lalu terjadi dispersi kegiatan manusia dan relokasi sektor-sektor dan zone-zone kota, yang kedua mendorong gerak ke dalam dari penduduk dan berbagai usahanya sehingga terjadilah pemusatan (konsentrasi) kegiatan manusia.

Sujarto  (1996:81), mengatakan bahwa perkembangan kota dan pertumbuhan kota sangat dipengaruhi oleh faktor manusia, faktor kegiatan manusia dan faktor pola pergerakan manusia antar pusat kegiatan.

Kota merupakan pusat perkembangan dalam suatu wilayah dimana pusat kota tumbuh dan berkembang lebih pesat dibandingkan dengan daerah sekelilingnya. (Edger, M. Hoover, 1977:85). Pada umumnya suatu kota tumbuh dan berkembang karena kegiatan penduduknya, perkembangan kota dapat ditinjau dari beberapa aspek yang dapat menentukan pertumbuhan dan perkembangan suatu kota, yaitu :

a)      Perkembangan penduduk perkotaan menunjukan pertumbuhan dan intensitas kegiatan kota.

b)      Kelengakapan fasilitas yang disediakan oleh kota dapat menunjukan adanya tingkat pelayanan bagi masyarakatnya.

c)       Tingkat investasi kota dimana hasilnya dapat menunjukan tingkat pertumbuhan kota yang dapat tercapai dengan tingkat ekonomi yang tinggi.

Perkembangan kota juga dapat ditinjau dari peningkatan aktivitas kegiatan sosial ekonomi dan pergerakan arus mobilitas penduduk kota yang pada gilirannya menuntut kebutuhan ruang bagi permukima, karena dalam lingkungan perkotaan, perumahan menempati presentasi penggunaan lahan terbesar dibandingkan dengan penggunaan lainnya, sehingga merupakan komponen utama dalam pembentukan struktur suatu kota.

Menurut Horton dan Reynold dalam Bourne (1982:159), perkembangan kota selain dilihat dari perkembangan geografis, dapat juga dilihat dari sisi “Behavior approach” artinya melihat dari sisi pengambil keputusan, yang dimaksud dalam permasalahan ini adalah pengembang. Dalam hal memilih lokasi untuk perumahannya pengembang  lebih menekankan pada unsur mencari keuntungan, tanpa memikirkan akibat yang terjadi di kemudian, sehingga perkembangan kota dapat saja mengikuti kemauan pengembang.

Penentuan Lokasi Perumahan

Persepsi perumahan lebih banyak dikaitkan dengan tingkat pendapatan dan lokasi perumahan menurut masyarakat. Menurut teori struktur internal perkotaan dari Burgess, dijelaskan bahwa faktor lokasi sangat penting bagi tingkat penghasilan. Pilihan lokasi akan hunian umumnya akan berusaha mendekati lokasi aktivitasnya, namun dalam perkembangan penggunaan lahan di perkotan lebih dititik beratkan pada segi ekonomis lahan.

Karena semakin dekat dengan pusat aktivitas maka semakin tinggi tingkat aksesibilitas lokasi, guna lahan yang berkembang diatasnya juga akan semakin intensif, yang akibatnya sangat mempengaruhi peruntukan lahan bagi perumahan.

Setiap kegiatan manusia memerlukan ruang tertentu, seseorang yang ingin memiliki lahan yang baik dan kondisi lingkungan yang baik serta dekat dengan tempat yang lain untuk kepentingan tertentu, sangat bergantung kepada harga lahan, harga lahan menentukan permintaan atas lahan serta mempengaruhi intensitas persaingan untuk mendapatkan lahan.

Aktor Pembangunan Perumahan

Selama ini yang dianggap sebagai pemeran utaama pembangunan perumahan adalah tiga besar, yaitu pemerintah swasta dan masyarakat. Menurut Menurut Budihardjo (1998:45),  pembangunan perumahan dilaksanakan oleh dua sektor yaitu sektor formal dalam hal ini pemerintah, swasta dan hibrida, dan sektor informal yaitu masyarakat dan hibrida, sedangkan aktor-aktor yang terkait dalam pembangunan perumahan adalah seperti tabel dibawah ini

Dari tabel diatas terlihat bahwa sektor swasta kurang banyak terlibat dalam pembangunan perumaahan untuk kelompok berpenghasilan rendah dan sangat rendah, namun pembangunan perumahan telah dilakukan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan perumahan seluruh lapisan masyarakat dari kelas atas sampai kelas paling rendah.

Sampai saat ini belum jelas apa kriteria dan persyaratan pembangunan perumahan oleh real estate, dalam praktek begitu banyak kejanggalan seolah-olah real estate hanya memberi prioritas bagi warga yang berduit, memberi keuntungan berlipat ganda bagi para spekulan tanah secara langsung dan tidak langsung “menggusur rakyat kecil dari permukiman semula (Marbun, 1990:80),  sedangkan menurut Gallion (1992-153) bahwa dalam prakteknya,  real estate menganggap tanah sebagai suatu komoditi untuk dibeli dengan harga rendah dan dijual dengan harga tinggi.

Menurut Budihardjo (1997:24), bila lahan dibiarkan sebagai komoditi ekonomi yang ditarungkan secara bebas, maka mayoritas masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan akan semakin terpuruk dan semakin tidak mampu menjangkau atau memiliki rumah yang layak, yang dibangun oleh pihak swasta, dan jika hal tersebut dibiarkan maka pembangunan perumahan dan permukiman dalam skala besar di perkotaan selalu dihadapkan pada masalah tanah yang makin mahal dan langka serta perlu dikendalikan. (Lukita, 1992)

Dalam pemilihan tempat untuk lokasi perumahan, developer/pengembang akan mencari lokasi bangunan yang sesuai dengan cara menyeleksi beberapa tempat. Dari banyak kriteria yang mempengaruhi pemilihan tempat, menurut Catanese (1996:296) yang paling utama adalah :

a)      Hukum dan lingkungan, akankah hukum yang berlaku mengijinkan didirikannya gedung dengan ukuran tertentu, persyaratan tempat parkir, tinggi maksimum gedung, batasan-batasan kemunduran dan berbagai kendala lain yang berkaitan.

b)      Sarana, suatu proyek membutuhkan pemasangan air, gas, listrik, telepon, tanda bahaya (alaram), jaringan drainase.

c)       Faktor teknis, artinya bagaimana keadaan tanah, topografi dan drainase yang mempengaruhi desain tempat atau desain bangunan.

d)      Lokasi, yang dipertimbangkan adalah pemasarannya, aksesibilitas, dilewati kendaraan umum dan dilewati banyak pejalan kaki.

e)      Estetika, yang dipertimbangkan adalah view yang menarik.

f)       Masyarakat, yang dipertimbangkan adalah dampak pembangunan real estate tersebut terhadap masyarakat sekitar, kemacetan lalu lintas dan  kebisingan..

g)      Fasilitas pelayanan, yang dipertimbangkan adalah aparat kepolisian, pemadam kebakaran, pembuangan sampah, dan sekolah.

h)      Biaya, yang dimaksud dengan biaya adalah harga tanah yang murah.

Dengan banyaknya dan beragam kriteria yang ada, maka terjadilah persaingan antara pengembang dalam memilih lokasi untuk membangun perumahannya, hal ini menunjukan bahwa menentukan lokasi untuk perumahan bukan hal yang mudah.

Daftar Pustaka:

Turner, John F.,  Housing By People – Towards Autonomy In Building Environments, Marion Boyars Publishers Ltd, London, 1976

Bourne, L.S., Internal Structure of the City - Readings on Space and Environment, Oxford University Press. Inc., Oxford, 1975

Bourne, L.S., Internal Structure of the City - Readings on Urban Growth and Policy, Oxford University Press. Inc., Oxford, 1982

Budihardjo, Eko, Percikan Masalah Arsitektur Perumahan Perkotaan, Gajah Mada University Press, Yogyakarta, 1998

Budihardjo, Eko, Tata Ruang Perkotaan, Penerbit Alumni, Bandung, 1997

Catanese, Anthony J., and James C. Snyder, Perencanaan Kota, Erlangga, Jakarta, 1996

Daldjoeni, N,. Geografi Baru, PenerbitAlumni, Bandung, 1992

Daldjoeni, N,. Geografi Kota dan Desa, PenerbitAlumni, Bandung, 1998

Drabkin, Haim Darin, Land Policy and Urban Growth, Great Britain, Pergamen Press, 1980

Gallion, Arthur, B. & Simon Eisher, Pengantar Perancangan Kota, Erlangga, Jakarta, 1992

Golledge, Reginald George & Stimson Robert J., Analytical Behavioral Geography. Routledge, 1990

Hoover, Edgar, An In Introduction to Regional Economics, Second Edition, Alfret A., 1977

Koestoer,  Raldi Hendro, Dimensi Keruangan Kota, Teori dan Kasus, UI Press, Jakarta, 2001

Knox, Paul, Urban Social Geography, Longman Scientific & Technical, 1989

Luhst. K. M.,  Real Estate Evaluation, Principles Aplication Press,USA, 1997

Lukita Enggartiasto, Sistem Penyediaan Perumahan Di Perkotaan – Khususnya Jakarta, Makalah Seminar Nasional Information On Urban Housing Jurusan Arsitektur dan Program Studi Real Estate Universitas Tarumanegara, Jakarta, 1992

Marbun. B. N., Kota Indonesia Masa Depan, Masalah dan Prospek, Erlangga, Jakarta 1990

Morris Earl W. & Winter Mary, Housing, Family and Society,  Jhon Willley & Sons Inc. 1978

Rapoport, Amos,  Human Aspects Of Urban Form, Pergamon Press,  1977

Sujarto, Djoko, Penataan Ruang Dalam Pengembangan Kota Baru, BPPT,  Jakarta, 1996

Yudohusodo, Siswono, Rumah Untuk Seluruh Rakyat, Yayasan Padamu Negeri, Jakarta. 1991

Yeates, Maurice & Garner Barry,  The North American City,  Harper & Row Publisher, New York. 1980

Zahnd, Markus, Perancangan Kota Secara Terpadu, Kanisius, Yogyakarta, 1999

Kebijakan dan Peraturan

Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota, Dep. PU, Jakarta, 1977

Undang-Undang RI No. 4 Tahun 1992, Tentang Perumahan Dan Permukiman.

Kamus Tata Ruang, Dirjen Cipta karya, Dep. PU dan IAP, Jakarta. 1977

Rencana Tata Ruang Wilayah Jakarta 2010

Rencana Tata Ruang Wilayah Jakarta 1985-2005

Jakarta Planing Atlas, Dinas Tata Kota DKI Jakarta, 1995

Jakarta Selatan Dalam Angka, BPS, 2001

RP4D Jakarta Selatan, Dinas Perumahan DKI Jakarta, 2002

Tesis R. Nuzulina  Ilmiaty  Ismail, Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi Perumahan Di Jakarta Selatan (Magister Perencanaan Pembangunan Wilayah Dan Kota Universitas Diponegoro Semarang)

Read More

Teori-Teori Pemilihan Lokasi Industri

Berdasarkan  pengembangan dari pendapat  Robinson dalam Daldjoeni (1997:58) ada sejumlah faktor yang ikut menentukan keberadaan lokasi industri, yaitu:

a)    Faktor geografis; termasuk lokasi bahan baku, suplai air, dll.

b)    Faktor sosial-budaya; termasuk suplai tenaga kerja, daerah pemasaran, aktivitas ekonomi, dan keadaan politik.

c)    Faktor teknologi; termasuk rekayasa/pengolahan produk, teknologi sumber daya energi,dan kemudahan fasilitas transportasi.

Menurut Hasvia (2000) dasar-dasar pemikiran yang dikemukakan oleh Weber lokasi yang optimal bagi kegiatan industri adalah tempat dimana biaya yang minimal (least cost location) tersebut digunakan dalam kondisi sebagai berikut :

a)    Adanya keseragaman keadaan topografi, keadan iklim dan demografi yang berkaitan dengan keterampilan dan permintaan akan produksi.

b)    Adanya ketersediaan bahan mentah yang tersedia dimana-mana, kecuali bahan tambang yang hanya terbatas pada lokasi tertentu.

c)    Adanya upah buruh yang seragam di tiap-tiap wilayah tetapi ada juga perbedaan upah karena persaingan antar penduduk.

d)    Biaya transportasi yang berasal dari bobot bahan baku yang diangkut atau dipindahkan serta jarak sumber bahan baku dengan lokasi pabrik.

e)    Adanya kompetisi antar industri.

f)     Serta adanya manusia yang berfikir rasional.

Namun pada perkembangan selanjutnya teori yang dikemukakan Weber ini mendapat kritikan karena melebih-lebihkan arti penting transportasi saja, kemudian  Weber memodifikasikan teorinya dengan penambahan memperhatikan faktor ketersediaan tenaga kerja yang murah (least labour cost) untuk pabrik/industri yang  yang mempunyai kebutuhan buruh yang banyak melokasikan pabriknya di daerah yang mempunyai supply tenaga kerja  dengan upah yang relatif murah (dalam Daldjoeni, 1997:75).

Selanjutnya Renner (1957, dalam Hasvia,2000:13-14) menekankan aturan lokasi industri manufaktur akan lebih menguntungkan apabila dekat dengan sumber bahan baku apabila dibutuhkan dalam jumlah yang cukup besar. Adapun syarat yang diperlukan untuk tumbuh dan berkembangnya kegiatan industri antara lain :

a)    Ketersediaan bahan baku.

b)    Ketersediaan sumber tenaga kerja yang memiliki keterampilan.

c)    Adanya modal usaha yang cukup operasionalisasi.

d)    Adanya jaringan pemasaran dan moda transportasi yang cukup.

e)    Mempunyai manajemen organisasi perusahaan yang efisien dan efektif.

William Alonso (dalam Yunus, 2000:77) membahas tentang teori bid-rent analysis (sewa tanah), dimana penyebaran keruangan kegiatan industri berlokasi diantara perumahan dan retail. Semakin dekat dengan pusat kota (pusat perdagangan) maka harga (sewa ) tanah semakin tinggi, begitu juga sebaliknya.  Dengan kata lain, sewa yang ditawarkan orang untuk membayar tanah per meter perseginya, menurun mengikuti jaraknya dari pusat kota (komersial/perdagangan). Hal ini disebabkan oleh sewa tanah atau harga tanah yang murah dengan konpensasi aksebilitas yang tinggi walaupun jauh dari perkotaan agar perusahaan dapat menerima dengan mudah pasokan bahan baku dan memasarkan produknya. Seperti digambarkan dalam kurva berikut ini :

Gambar 1  Kurva Bid Rent:

Kurva Bid Rent William Alonso

Menurut Losch (dalam Daldjoeni,1997:78) teori lokasi industri yang optimal berdasarkan permintaan (demand) sebagai salah satu alasan  melokasikan industri disuatu daerah agar  perusahaan tersebut dapat menguasai wilayah pemasarannya sehingga dapat menghasilkan paling banyak pendapatan (maximum revenue).

Sumber:

Tesis Budi Satria Nasution, Konteks  Sosio-Spasial  Industri  Kekotaan  Yang  Berlokasi 

Di  Perdesaan Di Kecamatan  Sleman Kabupaten  Sleman (Magister Perencanaan Kota dan Daerah (MPKD-UGM Tahun 2003)

Read More

Pengertian Ruang dan Wilayah Pesisir

Kawasan Pesisir Kabupaten Indragiri Hilir

Pengertian Ruang dan Wilayah Pesisir

Ruang merupakan hal yang sangat penting dalam pembangunan wilayah. Konsep ruang mempunyai unsur, yaitu (1) jarak; (2) lokasi; (3) bentuk; dan (4) ukuran. Konsep ruang sangat berkaitan dengan waktu, karena pemanfaatan bumi dan segala kekayaannya membutuhkan organisasi/pengaturan ruang dan waktu. Unsur-unsur diatas secara bersama-sama menyusun unit tata ruang yang disebut wilayah.

Definisi wilayah pesisir yang baku sampai sekarang belum ada. Namun demikian, terdapat kesepakatan  umum di dunia bahwa wilayah pesisir adalah suatu wilayah peralihan antara daratan dan lautan. Apabila ditinjau dari garis pantai (coastline), maka suatu wilayah pesisir memiliki dua macam batas (boundaries), yaitu : batas yang sejajar garis pantai (longshore) dan batas yang tegak lurus terhadap garis pantai (crossshore).

Batas ke arah darat dan ke arah laut dari wilayah pesisir yang telah diimplementasikan dalam pengelolaan wilayah pesisir di beberapa negara, dapat dipetik beberapa pelajaran :

1.       Batas wilayah pesisir ke arah darat pada umumnya adalah jarak secara arbitrater dari rata-rata pasang tinggi (Mean Hight Tide), dan batas ke arah laut umumnya adalah sesuai dengan batas jurisdiksi propinsi.

2.       Untuk kepentingan pengelolan, batas ke arah darat dari suatu wilayah pesisir dapat ditetapkan sebanyak dua macam, yaitu batas untuk wilayah perencanaan (planning zone) dan batas untuk wilayah pengaturan (regulation zone) atau pengelolaan keseharian (day-to-day management). Wilayah perencanaan sebaiknya meliputi seluruh daerah daratan (hulu) apabila terdapat kegiatan manusia (pembangunan) yang dapat menimbulkan dampak secara nyata (significant) terhadap lingkungan dan sumberdaya pesisir. Oleh karena itu, batas wilayah pesisir ke arah darat utuk kepentingan perencanaan (planning zone) dapat sangat jauh ke arah hulu. Jika suatu program pegelolaan wilayah pesisir menetapkan dua batasan wilayah pengelolaannya (wilayah perencanaan dan wilayah pengaturan), maka wilayah perencanaan selalu lebih luas daripada wilayah pengaturan.

Dalam pengelolaan wilayah sehari-hari, pemerintah (pihak pengelola) memilki kewenangan penuh untuk mengeluarkan atau menolak izin kegiatan pembangunan. Sementara itu, kewenangan semacam ini di luar batas wilayah pengaturan (regulation zone) sehingga menjadi tanggung jawab bersama antara instansi pengelolaan wilayah pesisir dalam regulation zone dengan instansi yang mengelola daerah hulu atau laut lepas.

3.       Batas ke arah darat dari suatu wilayah pesisir dapat berubah. Contohnya negara bagian California yang pada tahun 1972 menetapkan batas wilayah pesisirnya sejauh 1.000 meter dari garsi rata-rata pasang tinggi, kemudian sejak 1977 batas tersebut menjadi batas arbitrater yang bergantung pada isu pengelolaan.

Menurut Soegiarto (1976), definisi wilayah pesisir yang digunakan di Indonesia adalah daerah pertemuan antara darat dan laut yang; ke arah darat wilayah pesisir meliputi bagian daratan, baik kering maupun terendam air, yang masih dipengaruhi sifat-sifat laut seperti pasang surut, mencakup bagian laut yang masih dipengaruhi oleh proses-proses alami yang terjadi di darat seperti sedimentasi dan aliran air tawar, maupun yang disebabkan oleh kegiatan manusia di darat seperti penggundulan hutan dan pencemaran. Sedangkan menurut Soefaat et al (1997), Daerah Pesisir adalah daerah tertentu di tepi laut yang masih terpengaruh oleh aktivitas kelautan; lebih lebar dari pantai.

Sumber:

Tesis Fadillah, Pengaruh Perubahan Kegiatan Pemanfaatan Lahan Terhadap Kondisi Sosial Ekonomi Masyarakat Kasus : Kecamatan Tanah Merah Kabupaten Indragiri Hilir (Magister Perencanaan Kota dan Daerah (MPKD-UGM Tahun 2003)

Read More